空き家をそのまま売却すると大損する?

空き家をそのまま売却すると大損する?

空き家はそのまま売却すると大損する可能性「大」です。
損をしないためにも、まずは空き家の価値を調べることが成功の秘訣です!

 

 

 

不動産評価額とは?

 

不動産評価額とは不動産の価値を表す1つの指標のようなものです。

 

評価額というくらいなので金額で表すことになるのですが、
実際の不動産評価額は5つに分かれています。

 

実勢価格、公示地価と基準地価、相続税評価額、固定資産税評価額、鑑定評価額の5つで、
これらを総称したのが不動産評価額だと考えてもらえばいいでしょうか。

 

この形を一物五価と呼んでいて1つの土地で5つの価格があるという意味です。

 

同じ土地でも5つの違う価格があるわけですが、
では、いったいどの価格を見ればいいのか?

 

たとえば土地を売却しようと考えていて、
今現在の土地の価格を知りたいという場合は実勢価格を参考にするのが一般的です。

 

実勢価格が1,000万円だとしたら、
その土地の現在の価値は1,000万円ということです。

 

もちろんこれは相場のようなもので実際に売却する場合は、
この額になるとは限らないのですが参考額としては十分役立つでしょう。

 

売却額ではなく不動産にかかる税金の額を知りたい場合は、
相続税評価額や固定資産税評価額が参考になります。

 

さらに鑑定評価額はその土地の純粋な価値を知りたい時に便利で、
それぞれが意味を持っていることがわかります。

 

自分がその土地のなんの価格、価値を知りたいのかがポイントになるわけです。
空き家問題が深刻になるにつれて空き家対策が求められるようになりました。

 

空き家を撤去する、売りに出す、賃貸物件にする、対策の方法はいくつかありますが、
いずれにしても土地の価値を知ることは大切です。

 

特に売却する場合はその土地の相場を知らないと、
必要以上に安い金額で売却することになってしまうかもしれません。

 

だからこそ不動産評価額を知り、
所有している土地の正当な価値を把握しておくことが大切なのです。

 

土地を売却する場合、不動産業者に査定をしてもらうわけですが、
査定の結果は不動産業者ごとに違います。

 

相場を知らないとどこが高く買ってくれるのかも判断できません。

 

逆に相場さえ抑えておけば1番高く買ってくれるところ、
安く買い叩いてくるところが見分けられるようになり失敗がなくなります。

 

 

不動産評価額の決め方

 

その土地の価値を判断する基準になる不動産評価額、
これはどうやって決めるのでしょうか。

 

不動産評価額には複数の価格があり決め方もそれぞれ違うので、
ややこしいのですが知っておくとなにかと便利です。

 

たとえば不動産評価額の1つに固定資産税評価額がありますが、
これはどうやって決めるのかというと自治体が算出します。

 

3年に1度のペースで評価が行われ、基本的に公示価格の7割くらいが目安となります。
もし公示価格が1,000万円だとしたら700万円です。

 

大雑把な計算方法ではありますが、
これでおおよその固定資産税評価額が求められます。

 

また、固定資産税評価額は実勢価格の6割から7割という目安もあるので、
実勢価格を調べてからその6〜7割を固定資産税評価額と考えることもできます。

 

公示価格は実勢価格の9割なので、
実勢価格こそが1つの基準になると言ってもいいでしょう。

 

ちなみに具体的な固定資産税評価額は、
毎年届く固定資産税納税通知書で確認できます。

 

この通知書には価格という項目があるのですが、
ここで書かれている金額が固定資産税評価額です。

 

先程出てきた実勢価格も不動産評価額の1つで、
市場で売買される場合の価格を指しています。

 

あくまでも相場なので実際に取引する時に実勢価格通りになるとは限りませんし、
大幅に安くなるケースもあれば高くなるケースも出てきます。

 

似たような状態の土地の価格を集めて算出したのが実勢価格なので、
参考情報に過ぎませんが不動産評価額としては重要な意味を持ちます。

 

同じ不動産評価額でも固定資産税評価額と実勢価格には差があり、
その違いに不思議な感じもしますが土地は複数の価格を持つ特殊な存在なのです。

 

このように不動産評価額は種類によって決め方が違い価格も違ってきます

 

固定資産税評価額は納税通知書を見ればすぐにわかるのでいいのですが、
その他の評価額については不動産業者に調べてもらったりする必要も出てくるでしょう。

 

土地を売却したい時など、不動産評価額を知りたい時もあると思うので、
そういう時は不動産業者に計算してもらい自分でも把握しておくことが大切です。

 

特に土地を売却する時は実勢価格を把握しておかないと、
相場がわからないまま売却することになり、大きな損に繋がってしまうかもしれません。

 

しっかり利益を出すためにも不動産評価額の決め方について知る必要があります。

 

 

実勢価格とは?

 

実勢価格とは不動産の時価のようなもので、土地や建物の相場だと考えればいいでしょう。

 

不動産の売買をする際にはこの実勢価格が非常に重要になってきます。

 

ただ少し複雑でわかりにくい部分もあるので、
実勢価格についてしっかり理解することが大切です。

 

実勢価格は過去の取引事例などを参考に平均的な額を算出しています。

 

そのため実際の土地が実勢価格に釣り合う価値があるとは限りません。
ここが実勢価格における最大の注意点でしょうか。

 

たとえば実勢価格が1,000万円の土地があったとしましょう。

 

その土地の相場が1,000万円ということになるのですが、
実際にこれを売買する時に1,000万円で取引が成立するとは限らないのです。

 

周囲の環境や土地そのものの状態によっては実際の取引額は、
もっと安くなる場合もありますし、高くなる可能性も大いにあり得ます。

 

なぜなら、家や土地の販売価格は売り手が決められますから、
その額は実勢価格と同じになるとは限らないのです。

 

実勢価格は常に変動するのも特徴です。

 

実際に取引が成立する前の実勢価格は過去の取引事例などを参考に決めますが、
取引が成立すると取引金額が実勢価格になるのです。

 

取引成立前と後で実勢価格が大きく変化する可能性もあるわけです。
その意味では土地は価値が大きく変動し価値を判断しづらいものだと言えるでしょう。

 

いずれにしても土地を所有しており、その土地を売却する時に、
実勢価格が重要な情報になるのは間違いありません。

 

売却希望額は自分で自由に設定できるとはいえ、
実勢価格とあまりにもかけ離れていれば需要と供給のバランスを崩し、
買い手がいつまでも見つからない事態にも繋がります。

 

結局は実勢価格を参考にしながらそれに近い額で売りに出すケースがほとんどです。

 

もちろん土地に魅力がありもっと高い価格で売れるなら構わないのですが、
基本的には実勢価格が1つの基準になると考えておきましょう。

 

せっかく土地を売却するなら少しでも高く売りたいところですが、
高すぎれば買い手は見つかりません。

 

また、実勢価格を自分自身が把握しておけば、
不動産業者に査定をしてもらう時にも目安として役立ちます。

 

実勢価格が相場だとするなら実勢価格よりも低い査定額を出した不動産業者は、
相場以下の査定をしたと判断できるからです。

 

相場以上の査定をしてくれる不動産業者を探すためにも実勢価格は重要なのです。

 

 

実勢価格の調べ方

 

実勢価格は不動産市場で重要な役割をもつ数字ですが、
この実勢価格はどのように調べればいいのか?

 

土地というのは1つ1つで違い、そのため明確な判断基準がありません。

 

実勢価格も過去の取引事例や似たような土地の取引事例などを参考に、
おおよその額を決めているような形です。

 

たとえば該当する土地の隣にほぼ同じ広さの土地があり、
その土地が2,000万円で取引されたとしましょう。

 

となれば該当する土地もほとんど同じ価値があると推測できます。
そこで実勢価格を2,000万円と設定するのです。

 

特別な公式などではっきり計算しているわけでなく、
過去の例を集めてその平均値を実勢価格としているとイメージして下さい。

 

そのため実勢価格がそのまま取引の時の額になるとは限りません。

 

実勢価格が2,000万円でも実際の売却額は、
1,500万円になったり3,000万円にもなったりします。

 

非常に曖昧ですが実勢価格は相場のようなものなので仕方ありません。

 

さて、自分の所有する不動産の具体的な実勢価格を知りたい場合ですが、
これは過去の取引事例などが必要になり調べるのはなかなか難しいものがあります。

 

一応不動産業者の物件などから似たような土地を調べ、
その土地の価格を実勢価格とする方法もありますが、
正確な実勢価格とは言えませんのであくまでも目安にしかなりません。

 

そこで不動産業者の査定サービスを利用する方法があります。

 

今では多くの不動産業者では査定を無料で行ってくれ、
査定を依頼したからといって契約する必要もないので安心です。

 

プロの目で不動産を正確に判断してもらえるので、
実勢価格の相場を調べるには確実で最適な方法といえます。